鹏湃国公馆：福州南二环地产项目的市场挑战与策略调整 位于福州南二环的鹏湃国公馆，原名为融信国公馆，于2024年4月更名为现名并重新启动销售。该项目在转让给上海资方“鹏湃”后，依然面临着较大的销售压力。为了促进销售，国公馆推出了高层产品，以1.6万元起的价格销售，相当于备案价的6折左右，显示出了开发商的决心。对于联排商墅，项目甚至提供了高达百万的佣金，以激发中介的销售热情。然而，开发商的努力与购房者的真实需求之间存在差距。

       回顾2021年5月12日，融信在尚未出现财务问题时，以21亿元的价格在福州拿下了三个地块，其中包括以最高价14.2亿元加18000㎡自持社会租赁房成交的仓山郭宅周边旧改地块六，楼面价约为9895元/㎡。国公馆项目分为两个地块开发，除了200-420㎡的商墅外，还规划了10栋住宅，包括3栋社会租赁住房，业内估计实际楼面价可能超过1.5万元/㎡。

       近期，国公馆针对117㎡中间户住宅产品的促销策略为：1、2楼售价15999元/㎡；3、4楼售价16999元/㎡，5、6楼售价17999元/㎡，以此类推，每两层单价增加1000元。根据市不动产登记交易平台的数据，鹏湃国公馆117㎡中间户的备案均价约为2.69万/㎡至2.78万/㎡，相比备案价，此次单价直降约1万元/㎡。即便如此，项目自4月30日取得预售证以来，仅网签备案了19套住宅，表明不降价则难以推动销售。

       鹏湃国公馆的低价策略对周边项目构成了压力，尤其是直线距离仅300米的左海望悦。左海望悦的均价约为2.4-2.8万元/㎡，尽管部分房源提供精装交付和配套优势，但在价格敏感的刚改客群面前，国公馆的大幅降价容易造成客源分流。

        国公馆的销售困境不仅限于住宅产品，168㎡的小面宽竖厅和联排商墅也同样面临去化难题。截至9月，168㎡户型全盘仅网签2套，而22套联排商墅自6月13日取证以来，三个月内网签数量为零。为了打破这一僵局，开发商不得不推出百万佣金的激励措施。 分析国公馆销售遇阻的原因，首先在于地段资源的缺乏。项目所在地二环外的郭宅片区，被安商房、庙宇、祠堂等环绕，缺乏江景、湖景和城市顶级配套。其次，当前豪宅市场主流为大平层，而国公馆的商墅产品仅有40年产权，且项目包含公租房，无法满足豪宅客群对纯粹圈层的需求。

       鹏湃国公馆的开发商福建融飞翔房地产有限公司曾因欠缴土地出让金导致项目延迟开工。在被鹏湃集团收购后，后者投入近7亿元付清土地款和历史欠款。然而，200亩的大盘项目在前期巨大资金投入和后期销售不畅的情况下，现金回流缓慢，降价销售可能是为了缓解后续资金压力。目前，国公馆项目已与融信进行风险切割，由鹏湃（福建）投资有限公司间接全资控股，实控人为许金锁。尽管项目以新品牌对外销售，试图摆脱原开发商爆雷对营销的影响，但仍难以逃脱市场下行的大环境。在买方市场中，时间成为了最大的杠杆，而非资金。

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