马尾快安房地产市场深度分析 引言 马尾快安，作为福州五区一线沿江的重要板块，曾经历过2017年至2018年房价与地价的辉煌时期，分别达到3万/㎡和2.2万/㎡的高峰。然而，自此之后，该区域经历了长达六年的市场回调。截至目前，东江滨的新房价格已经下调至1.3万/㎡，而二手次新房的价格更是逼近万元大关，市场尚未显现触底迹象。以华润紫云府一期为例，一套110㎡的住宅在贝壳找房平台以10921元/㎡的价格成交，这一价格几乎为小区最低单价。值得注意的是，该房源在挂牌两年多、经历17次调价后才得以成交。相比之下，去年同期该小区同户型的成交均价为1.51万/㎡，意味着不到一年时间内，房价跌幅达28%。

       华润紫云府 华润紫云府靠近福州四区，交通便利，二期在2018年创造了851套住宅迅速售罄的销售记录。然而，在当前的楼市下行期，该项目也无法幸免于价格下跌的趋势。以当前的市场走势，低楼层单位价格跌破1万/㎡似乎只是时间问题。

       名城珑域与名城紫金轩 名城珑域在2017年捆绑销售时，售价高达2.8万/㎡。然而，2023年8月，一套58㎡的高楼层小户型以12812元/㎡的价格成交，相较于三个月前低楼层同面积房源的1.42万/㎡成交价，价格明显下滑。同样，名城紫金轩在高峰期曾以3万/㎡的均价销售，但今年在贝壳找房平台上的二手房成交均价约为1.75万/㎡。新房市场探底 根据克而瑞数据，2023年马尾快安板块在高价盘中建元亨府的支撑下，成交均价小幅上涨至1.88万/㎡。然而，进入2024年，“刚需天菜”名城映江和名城银河湾通过加大优惠力度，使得快安8月份的成交均价回落至1.45万/㎡，这一价格相当于回到了8年前的水平。

       名城映江 名城映江是马尾8月份销售表现最佳的新盘，共网签了32套。该项目是由危房拆除重建的地铁盘，主打99-135㎡的刚改户型。尽管项目备案均价约为2.28万/㎡，但开发商通过自我降价策略，去年的成交均价约为1.74万/㎡，目前单价更是低至13333元/㎡。 名城银河湾 名城银河湾二期在2021年初开盘时，均价为1.97万/㎡。然而，当前的在售均价已降至13555元/㎡，与去年1.68万/㎡的成交均价相比，降幅达18%。值得一提的是，该小区目前二手房挂牌均价约为1.64万/㎡，显示出开发商在定价策略上面临的压力。

       市场供需与基本面分析 供应情况 快安板块的新盘供应相对稀缺。自2022年以来，马尾土拍仅成交了2幅可售宅地，分别是中建元亨府和华城集团竞得的快安片区马宗地2023-07号地块。截至2023年底，快安板块商品住宅广义库存为16万㎡，在福州市场中处于中下水平。

       需求与基本面 尽管快安板块在“东进南下”的发展大方向上具有一定的优势，且交通短板有望在地铁2号线东延线2026年通车后得到改善，但该区域的商业、教育、医疗等配套设施仍显不足。此外，马尾区2023年常住人口仅新增1000人，人口增长乏力也对房价构成压力。

       马尾快安房地产市场正经历着深度调整。从二手房业主到开发商，普遍采取降价策略以求生存。这一现象的背后，是前几年过度开发导致的供过于求，以及板块自身基本面不足以支撑高房价的现实。对于自住需求而言，快安的房子仍有其价值，但在楼市大规模挤泡沫的背景下，降价和横盘或将成为市场的新常态。未来，马尾快安房地产市场的复苏将取决于区域经济的发展、人口增长以及配套设施的完善。

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