从主城区出发不到15分钟，就能找到一套品牌开发商的三房住宅，周边配套地铁、学校，而均价仅为闽侯新房均价的8成左右。万科城市花园位于福州市闽侯县荆溪大道南，正推售中，主推78至109平方米的毛坯住宅。根据房天下研究院数据，2025年三季度该项目在闽侯热搜楼盘榜单中位列第一。

      今年10月闽侯新房价格约为16826元/平方米，相比之下，该项目极具价格竞争力。
      01 项目概况

      万科城市花园作为万科集团在闽侯荆溪板块开发的项目，位于荆溪大道南侧。

       该项目已开盘销售，开盘时间约为2024年9月30日，计划于2025年12月30日交房。项目规划占地约4.7万平方米，总建筑面积约7.6万平方米，由18层、21层和27层的板楼组成。

       开发商信息显示，项目由福州市梅沙教育咨询有限公司开发，但这是万科的关联公司，实际操盘和运营仍为万科。

       项目主打高性价比的刚需和首改产品，面向预算有限但追求品质的客户群体。在福州主城区房价普遍较高的情况下，这类产品具有明显的市场优势。
       02 区位与交通

       万科城市花园位于闽侯县荆溪镇，与福州市鼓楼区的直线距离约6公里，车程大约15分钟左右。这样的区位特点使其能够较好地共享主城区的优质资源。

       交通配套是项目的一大亮点。项目毗邻已通车的地铁5号线荆溪厚屿站。从该项目出发，可无缝换乘2号线、4号线，轻松直达金山、浦上大道商圈、仓山万达、东街口等多个城市核心区域。

       除了地铁优势，项目周边还有规划中的地铁8号线塔前站，未来通车后将进一步提升出行便捷度。这种 “近主城、有地铁” 的区位，是项目保持价格竞争力的基础条件。
       03 教育划片

       教育是许多家庭购房时的重要考虑因素。根据福州市最新的义务教育学校招生政策，今年招生政策总体保持稳定。

       福州市将稳妥探索“多校划片”招生改革，这意味着未来学区划分可能会有一定变化。

       目前，万科城市花园的教育资源主要划片荆溪中心小学、关源中学等区域基础教育资源。这些学校属于区域基础教育资源，虽然提供基本的教育保障，但在福州市内并非顶尖学区。

      值得关注的是，福州五城区公办小学继续实施“六年一户学位”办法，但仅对片内生的房产锁定学位。不符合片内生条件的本地生、随迁子女凭房产入学不会锁定该房产学位，也无须提供业主知情同意书和房产证复印件。
      04 户型设计

      万科城市花园主打78-109平方米的二至四房户型，特别注重“小面积、多功能”的设计理念。

      以一套典型的86平方米三房两厅两卫户型为例，该户型设计南北朝向，获得9.1分的户型评分。

      户型具有方正布局、动静分离的特点，配备2个明卫、1个明厨，主卧带卫生间，并且有两个卧室都带有阳台。

       采光方面表现优秀，主卧和次卧窗地比均超过30%，阳台窗地比高达86.7%。这种紧凑实用的设计，旨在满足刚需家庭的基本居住需求，有效控制了总价门槛。
      05 价格分析

      万科城市花园的价格策略非常明确，面向首次置业或首次改善的刚需客户群体。

      根据房天下2025年10月的数据，该项目参考均价约为11500-13500元/平方米，较闽侯新房整体均价有明显优势。今年三季度，该项目的参考价格为11500元/平方米。

       以一套78平方米的户型计算，总价约90万元，首付门槛相对较低，对刚需客群、首置家庭和预算有限的年轻人具有较大吸引力。

      与福州主城区动辄2万+的房价相比，这里提供了一个安家福州的可能性。

      价格的吸引力体现在多个方面，是区位、配套、产品定位及区域发展现状共同作用的结果。
       06 开发商与物业

      万科城市花园的开发商是福州市梅沙教育咨询有限公司，这是万科集团的关联公司，项目实际由万科操盘和运营。

      万科作为国内房地产行业的领头羊，其品牌本身就是一块“金字招牌”。

      物业方面，项目由福州市晋安区万科物业服务有限公司负责管理，住宅物业费标准为2.5元/平方米/月。

      这意味着在建筑质量、园林规划、物业管理等方面有更高的标准和完善的体系。对于购房者而言，购买万科房产，在很大程度上避免了交付质量差、物业不作为等潜在风险。
       07 项目优势与考量

       项目的主要优势包括：万科品牌保障、便捷的地铁交通、较高的性价比和较为成熟的生活配套。

       同时，购房者也需要对项目存在的一些短板有清晰认知：商业配套能级有限、学区资源普通、周边城市界面新旧交织，以及区域发展周期的考量。

       尤其需要注意的是，社区规划层面，部分资料指出项目存在停车位不足以及未实现完全人车分流**的情况。对于有老人和儿童的家庭而言，这是关乎居住安全和宁静度的重要考量。

      选择万科城市花园意味着用可承受的总价，获得了万科品牌的保障、实景现房的确定性以及丰富的社区绿化环境这些核心优势。

      但同时，也需要接受其在商业配套、学区资源和社区部分设计上当前的不足。

      项目的规划相对完备，小区绿化率达到35%，容积率为2.10，停车位总数856个，其中地下车位850个。

      目前，小区参考价约为9979元/平方米。万科城市花园是福州市场上一款特点鲜明的产品，它以近主城、有地铁的区位优势，加上万科品牌的加持和极具竞争力的价格，为福州的刚需和首改客户提供了一个切实可行的选择。

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