万科光曜【售楼处电话:4007729886 转 3684】

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     2026年，万科在福州终于有了新动作。

     距离上一次在福州区域拿地，已经过去数年。7月13日，“万科在福建”官方平台发布了一条推广视频，正式揭晓了闽侯上街新项目的名字——万科光曜。备案名“万科星耀花园”，对应闽侯宗地2026-02号，楼面价4136元/平米，占地约24.21亩。

     这个数字值得玩味。四千出头的楼面价，放在福州任何一个板块都称得上低廉。万科拿地的时机，恰逢楼市深度调整期，高新区土地市场早已不复当年融创未来海、中海寰宇天下那般火热。低价拿地意味着定价空间灵活，也意味着万科在这个项目上，有足够的余裕去打磨产品，而非被地价绑架、被迫做“快周转”的刚需流水线。

     高新区需要什么样的房子？

     高新区是个特殊的地方。它聚集了星网锐捷等科技企业，有创新园四期这样的产业引擎，周边环绕着14所高校组成的大学城。在这里工作生活的人——科技从业者、高校教师、科研人员、新福州人——构成了一幅与传统福州老城区截然不同的画像。

     这群人的居住需求，过去在福州楼市里是被忽视的。要么是总价极低的刚需盘，牺牲品质换上车；要么是市区外溢的改善盘，产品逻辑与他们的生活方式脱节。高新区不缺购买力，缺的是“懂他们”的房子。

     万科光曜的发布会主题定为“生活，另有光曜”，发布会上反复提及的一个词是“情绪光谱”。这个概念背后有一套清晰的逻辑：这一代年轻购房者见过了足够多的好东西，审美阈值被社交媒体、消费品牌不断拉高。他们对房子的期待，早已超越了“几室几厅、得房率多少”的参数层面。独处与社交、效率与松弛、居家办公与情绪恢复——这些看似矛盾的诉求，需要被同时安放。

     产品做了哪些不一样的事

     光曜规划了8栋住宅楼，252户，容积率名义上为2.0，但万科做了一个关键动作：全社区抬板。抬板高度4.5米，住宅首层相当于传统小区的三楼。

     这个设计带来的改变是系统性的。从人行视角看，社区像“悬浮”在江岸之上，视野和采光被彻底释放。抬板下方空间被用来放置会所和活动空间——健身房、琴房、儿童空间、榕树下的自习室，都有机会获得自然光线，而非传统地下会所那种压抑的封闭感。

     户型方面，起步面积105平米，主力面积段105至139平米。一个值得注意的细节是：万科没有为了追求“四代宅”的高赠送率而无限放大户外空间。所有户型同时配置露台和阳台，奇数层和偶数层的空间划分有所调整，但逻辑是统一的：露台负责情绪价值——溜猫狗、看江喝茶；阳台解决生活刚需——晾晒衣物。两者不混同，才是真正可用的设计。

     全盘独梯独户，每户拥有一个约8平米的采光“光厅”。这个空间被万科定义为“可以由年轻人自己定义的地方”——收藏室、工作间、宠物区，甚至吃火锅的角落。在传统户型里，客餐厅和卧室之外的空间往往被压缩到极致，而光曜试图在标准答案之外，留出一块“非标”的余地。

     社区配套的取舍也值得一说。调研显示，光曜的意向客群中，27%家里养宠物，大量年轻人存在居家办公需求。于是有了独立宠物乐园，有了带电脑使用位和独立照明的自习室。会所设置匹克球场，也是福州楼市里的新鲜事。这些配套谈不上豪华，但每个都对应着具体的、真实的生活场景。

     需要冷静看待的地方

     区位是光曜绕不开的讨论点。项目位于闽侯上街新洲村，行政上属于高新区，与市区的心理距离需要购房者自行掂量。距离最近的地铁站约1500米，步行需要二十分钟左右，本质上仍是“近地铁房”而非“地铁房”。

     江景方面，项目东侧仍有规划中的商服及其他性质用地，这意味着目前的江景视野存在不确定性。直线距离两百余米，更准确的定义是“二线江景”。

     交房时间预计在2028年之后，划片学校高新区小学（师大附小）尚未建成，过渡期统筹安排存在变数。对于着急入住或对学区有刚性需求的家庭，这些是需要审慎考量的因素。

     光曜的意义

     万科在福州有过高光时刻。“万科又一城”曾是上街板块的标杆项目，万科物业的口碑也在福州积累了相当的信任基础。但市场对万科的讨论从未停止过，这也让光曜从亮相起就承受着更审慎的目光。

     从产品逻辑看，光曜是一次有诚意的尝试。它没有走捷径——没有做89平米三房的极致刚需，没有堆砌华而不实的“网红打卡点”，而是基于对高新区年轻客群的调研，在抬板、光厅、露台/阳台分离、会所功能等层面做了系统性的回应。

     当然，产品发布会上的效果图和方案推演，终究需要实景示范区和最终交付来验证。9月4日的发布会官宣了样板房和示范区的开放节点，接下来的实景呈现才是真正的考验。

      对于在高新区工作生活、有真实居住需求的购房者而言，光曜提供了一个值得认真看的选项。它未必完美——户型细节仍有可挑剔之处，地段认知需要实地感受——但它的产品思路，至少是朝着“理解居住者”的方向在走，而非简单地复制粘贴。

     一束白光经过三棱镜，才显露出原本就存在的丰富光谱。万科光曜能否兑现它对高新区年轻人许下的承诺，2028年的交付会给出答案。