绿城芝蘭月华项目概述 绿城芝蘭月华，备案名为茶元公馆，坐落于福州市台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。该项目占地约43亩，规划有9栋高层住宅，楼层高度从11层至32层不等，共计提供约398套住宅单位。主力户型面积介于148至220平方米之间，旨在满足高端改善型购房者的需求。

       土地获取与市场分析 2024年3月30日，绿城集团在福州的一场土地拍卖中，以20.31亿元成功竞得台江区状元小区出让地块一，该地块编号为2024-01号。此次拿地的溢价率约为13%，最终成交的楼面价达到27712元/平方米。地块总面积为43.8亩，规划容积率为2.51，其中商业部分的建筑面积不超过7000平方米，建筑高度限制在100米以下。

       在本次土拍中，福州推出了多幅地块，其中金山南的高宅巨型地块和状元旧改项目备受市场关注。绿城在多家房企的激烈竞争中脱颖而出，时隔数年再次在福州拿地。值得一提的是，这是当天唯一一幅非底价成交的商住用地，也是截至目前今年福州唯一一幅溢价成交的地块。

       从地块本身来看，容积率2.51和限高100米的条件相对较为宽松。然而，地块形状不规整，与附近的建发瑞云项目相比，其开发难度更大。根据绿城公布的社区规划图，项目的采光、楼间距和社区公共空间等方面表现平平。

       在价格方面，绿城芝蘭月华的楼面价为2.77万元/平方米，略低于建发瑞云的2.87万元/平方米。两个项目预计最终售价相差不大，将成为直接的市场竞争者。此外，项目周边还有一幅金屏垱地块即将入市，面积达63亩，其中包括44.7亩的商住用地，容积率不到2.3，定位为纯商业项目。这些新地块的推出将进一步加剧区域内的市场竞争。

       户型设计与特点 绿城芝蘭月华提供了多种户型选择，包括148平方米的四房两厅两卫、155平方米的四房两厅两卫、176平方米的四房两厅三卫、191平方米的四房两厅三卫以及220平方米的五房两厅三卫。这些户型均采用独梯设计，确保住户的私密性和便捷性。

      在户型设计上，项目注重空间的合理利用和舒适度。例如，148平方米的户型采用了大面宽布局，主卧配备了L型弧形玻璃窗，增加了室内的采光和视野。然而，部分户型也存在一些不足之处，如厨房空间较小、餐厅缺乏独立空间等。 从整体上看，绿城芝蘭月华的户型设计相对中庸，没有过于夸张的设计元素。项目的一大特色是阳台的直接封闭处理，以及主卫的L型视野窗，后者更是采用了弧形窗设计。这些细节处理不仅提升了室内的美观度，也为住户提供了更好的居住体验。

      区位优势与周边环境 绿城芝蘭月华位于台江区茶亭地段，距离地铁1号线约600米，步行可达。项目周边的生活配套设施齐全，距离五一广场约800米，南公园约700米，茶亭公园仅500米之遥。这些成熟的配套设施为住户提供了便捷的生活环境。

       在教育资源方面，项目周边划片为国货小学和福八中学，这两所学校在台江区享有较高的声誉。虽然绿城芝蘭月华尚未明确具体的划片学校，但这一潜在利好无疑会增加项目的吸引力。 然而，项目周边也存在一些不利因素。南侧的世茂茶亭俪园是一栋超高层住宅，其高度和外观可能对绿城芝蘭月华的采光和观感产生一定影响。此外，项目附近还有阿波罗酒店公寓等人流密集场所，可能存在噪音和人流干扰的问题。项目北侧规划有台江区级医院，这可能会对小区未来的居住环境带来一定的负面影响。

       在与建发瑞云的对比中，两个项目在社区规划、周边环境、户型设计以及房企品牌等方面各有优劣。建发瑞云的最大短板是南面的高架噪音问题，而绿城芝蘭月华则面临南向超高层住宅和医院等设施的潜在影响。在户型设计上，两个项目的设计差异不大，但建发瑞云的236平方米户型具有更高的稀缺性。从户型占比来看，绿城芝蘭月华的房源数量更多，比例达到40%，而建发瑞云的房源数量较少。

       在房企品牌方面，建发在福州市场的口碑和影响力相对较强，而绿城在福州的市场表现则相对较弱。尽管绿城表示将通过重金打造新品来重塑市场口碑，但在此之前，解决现有项目的维权问题将是更为紧迫的任务。 绿城芝蘭月华作为绿城集团在福州市场的新品力作，凭借其优越的地理位置、纯商定位以及新颖的外立面设计，在市场上具备一定的竞争力。然而，项目在采光、社区空间以及周边环境等方面仍存在一些不足之处。此外，绿城在福州的市场口碑亟待提升，以增强消费者对品牌的信任度。

       面对激烈的市场竞争，绿城芝蘭月华需要在产品品质、服务体验以及品牌建设等方面下功夫，以赢得消费者的青睐。同时，随着福州房地产市场改善型需求的不断增长，绿城芝蘭月华有望在这一细分市场中占据一席之地。

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