龙桂书香雅苑｜长乐首占现房新作：学府芯+双国企护航，毛坯低密社区重塑刚需性价比

核心卖点：现房即住+学府核芯，双国企首作锁定长乐人居新标杆

龙桂书香雅苑由本土实力房企龙芝集团（21载深耕）与桂鑫集团（百亿跨域巨头）联袂打造，落子长乐首占学府核芯区，紧邻长乐一中首占校区。项目占地约1.3万㎡，容积率2.2，规划3栋25-26层新中式板楼，主推建面约78-89㎡毛坯现房，以“即买即住+万科物业+公园栖居”三重优势，直击刚需及学区置业痛点。2024年8月31日交付在即，单价仅1.3万/㎡起，为长乐中芯稀缺低门槛上车盘。

产品力解析：小户型高拓展，毛坯自由改造

1. 户型亮点

• 78㎡两房两厅一卫：南北通透，客餐厅一体化设计，南向双阳台拓展生活场景，总价百万内锁定学府圈。

• 89㎡三房两厅一卫：三开间朝南，U型厨房+独立家政阳台，主卧预留衣帽间改造空间，得房率约78%。

2. 社区规划

• 低密生态住区：2.2容积率+35%绿化率，打造七进归家礼序，中央景观轴衔接全龄活动空间，楼间距超40米。

• 万科物业加持：2.38元/㎡/月物业费，24小时安防+智慧社区管理，对标一二线城市服务标准。

  

区位价值：学府+轨交+生态三重赋能的潜力板块

1. 教育顶配

• 全龄教育链：

  • 幼儿园：长乐实验幼儿园首占分园（50米）、外语外贸附属幼儿园；

  • 中小学：长乐一中首占校区（步行5分钟）、龙津小学、进修校附属小学；

  • 人文氛围：毗邻大学城规划区，书香浸润下一代成长。

2. 立体交通网

• 双轨交汇：

  • F1滨海快线首占站（规划中），30分钟直达福州主城；

  • 福平高铁长乐站（1.5公里），联动滨海新城与平潭。

• 路网动脉：紧邻岱岭隧道、四环高速入口，道庆州大桥快速接驳主城。

3. 生态与商业

• 公园环伺：人民公园（一路之隔）、森林公园（2公里），推窗见绿；

• 商圈覆盖：吾悦广场（1.2公里）、永荣广场（800米），步行即享都会生活。

  

争议与挑战：刚需盘的现实博弈

1. 产品局限性

• 毛坯交付：需额外投入约10-15万装修成本，时间成本较高；

• 户型偏小：主力面积段78-89㎡，改善客群吸引力不足；

• 噪音隐忧：近邻振铎路主干道及福平高铁线，低楼层或有噪音干扰。

2. 板块竞争

• 库存压力：长乐首占板块在售新盘均价1.2-1.5万/㎡，竞品如中发首府、融创长乐壹号等主打精装交付，分流部分客群；

• 城市界面：西侧城中村待改造，城市更新周期存不确定性。

  

市场定位：谁该选择龙桂书香雅苑？

目标客群

• 学区刚需家庭：预算有限但重视子女教育，需近期入住的长乐本地客；

• 福州外溢首置：追求低总价+现房安全性的滨海新城通勤族；

• 资产保值型买家：看好F1滨海快线规划红利的长线投资者。

竞品对比

• 中发首府：精装均价1.45万/㎡，但容积率2.8，居住密度更高；

• 融创长乐壹号：主打江景改善，均价1.6万/㎡，总价门槛偏高。

  

置业建议：现房捡漏，优劣势对冲策略

1. 优选楼栋：

   • 优先选择2#、3#中高层，规避振铎路噪音，南向俯瞰人民公园；

   • 避开1#西侧低楼层，减少高铁震动影响。

2. 价格博弈：

   • 现房销售周期短，可尝试争取“清栋优惠”或车位抵扣；

   • 对比同板块二手房（如阳光城翡丽湾），价差超20%时更具性价比。

3. 装修规划：

   • 利用毛坯自由度，优化空间布局（如78㎡改小三房）；

   • 预留隔音预算，加装双层中空玻璃及新风系统。

     

结语：长乐刚需的确定性之选

龙桂书香雅苑以“现房+学府+双国企”三重背书，在长乐首占板块树立高性价比标杆。尽管面临毛坯交付、噪音干扰等现实挑战，但其单价优势与即住属性，仍为刚需家庭提供“零等待”的安家方案。建议购房者把握现房清盘窗口期，优先选择中高楼层房源，并提前规划装修方案，最大化兑现地段价值。

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