在福州房地产市场的风云变幻中，中铁江湾悦城无疑是一个跌宕起伏的存在。

      一、高新区扩区传言与南通镇的期待

       自 2022 年起，福州高新区扩区的概念每年初都会成为热点话题。今年，市里开会做报告的同时，就有传言称上街将全部交给高新区托管。大学城与高新区本就有着相辅相成的关系，若真如此，似乎也在情理之中，但这无疑会让闽侯县可掌控的资源进一步减少。

      而在大樟溪对岸的南通镇，对划入高新区更是常年翘首以盼。在当年房地产大开发的热潮中，不少楼盘为了销售房屋，不惜开出各种空头支票，诸如修地铁、划给高新区等承诺，让不少购房者心动掏了钱。然而，“业内人士” 在卖完房子后便一走了之，业主们最终发现这些承诺都成了泡影。

      二、南通镇楼市现状与中铁江湾悦城

       随着福州楼市的转凉，南通镇的楼市已风光不再，曾经热闹的房地产市场如今一片冷清，除了批发市场依旧人来人往外，这里的房子已鲜有人问津。

       中铁江湾悦城便是在这样的市场环境下，面临着诸多挑战。去年，闽侯在南通镇推行房票政策，首张房票就指向了中铁江湾悦城，让当地拆迁户去购买该楼盘。可仅仅三个月后，该楼盘就曝光出质量问题。

      近日，我们在 “e 福州” 上搜索 “闽侯县房票” 相关信息时发现，中铁江湾悦城的均价与去年 9 月的 9619.64 元 /㎡相比有所下降，当前为 7777 元 /㎡，而楼盘广告中还赫然写着 “6399元 /㎡” 指定房源任选的字样。价格虽有下降，但这样的价格是否合理，值得我们深入探讨。

     三、与三盛璞悦湾对比：价格背后的思考

      为了更好地衡量中铁江湾悦城的价格合理性，我们将其与地段更好的三盛璞悦湾进行对比。三盛璞悦湾位于旗山大桥头，曾是南通镇卖得最贵的楼盘之一，当年均价超过 2 万一平。如今，该小区大量二手房挂牌出售，毛坯复式楼单价低至六千多。

       三盛璞悦湾地处南通离福州市区最近的地方，过桥不远就是仓山奥体，地理位置远优于大樟溪畔的中铁江湾悦城。即便如此，三盛璞悦湾一平六七千的价格都无人问津，那么中铁江湾悦城卖得比三盛璞悦湾更贵，显然是不科学的。

        若开发商拿着房票找闽侯县要钱，按照一平八千多的价格结款，在当前市场行情下，这无疑有国有资产流失的风险。毕竟闽侯财政资金并不宽裕，南通镇的基础设施建设，比如修路都要拖很长时间，更应合理使用财政资金。

      四、楼市困境与产业发展的必要性

       当福州市区电梯房价格都跌到一平几千的时候，像南通、贵安这些承接刚需外溢的板块更是陷入了绝境。即便房价跌到小几千的建筑 “成本价”，也依然难以售出，因为外地人购房热情不再，本地人又没有足够的需求。

       产业发展才是提振楼市的关键。要想房子卖得出去，就必须像罗源那样引进产业，增加就业机会。闽侯单纯依靠房票，试图让本地村民去库存，显然是行不通的。贵安的开发商就已经意识到这一点，过去两年开始转变思路，大力宣传十公里开外的福州现代物流城，因为他们明白，只有产业发展才能吸引新的购房人，为楼市注入新的活力。

       中铁江湾悦城以及南通镇的楼市，是福州房地产市场的一个缩影。在当前的市场环境下，如何在价格、质量与市场需求之间找到平衡，如何通过产业发展来带动楼市的复苏，是开发商、政府以及整个房地产行业都需要深入思考的问题。

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