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榕发云潮颂:清华附中旁江景大宅,26,981元/㎡值不值?
作者:魏 2025-07-10 10:30:06 1037 楼盘: 榕发云潮颂 发布时间:2025-07-10 10:30:06

     榕发云潮颂价值深度解析:南江滨改善型置业指南 
     本文结合权威平台数据与实地调研,从四大维度剖析项目核心竞争力与潜在挑战,为高端改善客群提供决策参考。
     一、地段价值:稀缺资源构筑护城河  
     江景与生态不可复制:拥12公里闽江景观带,紧邻1893亩南江滨生态公园,与规划中的万亩国家级植物园构成“江-园-林”三重生态体系,低密社区(容积率1.8)最大化景观视野。
     双地铁战略红利:地铁6号线樟岚站(已运营)距项目1.2公里;规划地铁8号线穿项目内部,未来可在樟岚站换乘6号线,实现与主城核心区高效连接。
     交通短板需关注:当前依赖福泉高速连接线及三环快速路,高峰期拥堵风险存在;步行至地铁站需15分钟,依赖接驳工具。
     二、配套能级:教育王牌驱动价值
     1. 顶配学区奠定核心优势  
     划片清华附中福州学校:教育部直属公立校,2024年高考物理组一本率40%、本科率95%,位列福建第一梯队。
     全龄教育链成型:3公里内规划麦顶小学三江口分校等9所学校,满足K-12全周期需求。
     2. 商业与医疗待兑现
    商业:东侧“榕城江上图”综合体(2026年开业前),当前依赖世纪金源购物中心(车程10分钟)。
     医疗:福州市第二总医院三江口院区(建设中),近期需依赖主城区三甲资源。
     三江口板块竞品教育配套对比
     三、产品设计:改善定位下的精细化打磨
     户型与梯户比:
     2梯2户主力占比58%(11栋楼),主打128-160㎡大平层,南北双阳台、7.5米横厅设计;
     2梯4户占比42%(8栋楼),含89㎡功能性三房,但中户采光较弱。
     得房率与科技:整体得房率88%高于行业均值(75%-80%),配置华为鸿蒙智能家居、无感通行系统。
     环境瑕疵:西侧紧邻福泉高速,低楼层噪音明显;160㎡部分户型存暗卫问题。
     主力户型适配客群与总价分析
     四、品质与市场竞争力:国企背书下的隐忧
     品质亮点:
     归家双轴线设计,融合“三进礼序”与“六大雅集园林”,七享架空层泛会所构建全龄社交空间;
     人车分流+第一服务物业(3.28元/㎡/月),维护社区纯粹性。
     市场压力:
     价格高企:2025年4月取证均价26,981元/㎡,较周边二手房价溢价20%,但竞品大东海江山府(现房15,388元/㎡)形成分流;
     去化承压:板块新房库存超3000套,项目原定2025年4月开盘多次推迟,蓄客不足。 
     购房建议:理性匹配需求与风险
     教育刚需家庭:优选89㎡中高楼层(规避噪音),首付50万起锁定学区。
     品质改善客群:128-160㎡户型优先选择东侧楼栋(远离高速),关注施工细节与暗卫整改。
     长线投资者:需评估三江口5年发展周期,重点跟踪地铁8号线落地与商业开业进度。 
     总结:榕发云潮颂以“江景+名校”双稀缺资源锚定高端改善市场,但26,981元/㎡的定价与2027年交付周期,需与竞品现房优势及配套兑现风险权衡。项目更适合教育诉求强烈、能承受长周期等待的改善家庭,短期投资需谨慎。


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所属楼盘
户型 三居(2) 四居(2)
建面 94000 89 - 160㎡
教育地产 低密居住 江景地产
均价: 20000元/㎡
参考总价: 178-320万
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