一、项目概况
     建总·乌山梧桐序 是由福州建总集团开发的高端住宅项目，位于福州市台江区上海街道斗池路（建总乌山梧桐序品牌展厅）。项目定位改善型住宅，主推 130-258㎡大平层及复式户型，主打低密社区与高端品质，预计2025年入市，目前均价待定。 

     基本信息
     开发商：福州建总集团
     物业类型：高层住宅
     占地面积：约4.2万㎡
     建筑面积：约12万㎡
     容积率：约2.8
     绿化率：约35%
     交房标准：预计精装交付（具体待官方公布） 

     二、项目优势分析
     1. 地段优越，配套成熟 
     项目位于台江区核心板块——上海街道斗池路，属于福州老城区稀缺新盘，周边配套成熟：
     交通：临近地铁2号线（宁化站，步行约800米），未来可换乘4号线（在建），通达东街口、金山等商圈。
     商业：1公里内覆盖万象九宜城（原万象城）、宝龙广场、苏宁广场等大型商业体。
     医疗：福建省人民医院（1.5公里）、协和医院（2公里）等三甲医院环绕。
     教育：周边有台江区第三中心小学、福州八中等优质学校（具体划片以教育局为准）。
     生态：距离乌山风景区约1公里，休闲资源丰富。 

     2. 低密改善社区，户型设计优
     项目主打 130-258㎡大户型，面向改善客群，得房率高，部分户型带大阳台或露台。
     低容积率（约2.8），楼间距较宽，居住舒适度较高。 

     3. 品牌开发商背书 
     福州建总集团作为本土国企，开发经验丰富，此前开发过建总领筑、建总大厦等项目，交付口碑较好。 

     三、项目劣势分析 
     1. 价格偏高，上车门槛高
     台江区新房稀缺，预计该项目均价较高（参考周边二手房如融信双杭城均价约3.5万/㎡），总价门槛可能在 450万以上，对刚需客户不友好。 

     2. 周边城市界面较旧
     虽然配套成熟，但老城区部分道路较窄，高峰期（如工业路、西二环）易拥堵，且部分老旧小区影响城市观感。 

     3. 学区不确定性
     尽管周边教育资源丰富，但新房交付后划片可能存在变数，需以教育局最终确认为准。 

     4. 竞品压力大
     同板块内竞品如 国贸天琴湾（主打江景豪宅）、融信海月江潮（高端改善）等，可能分流部分高端客户。

     四、适合人群
     ✅ 改善型家庭：追求主城核心地段+低密社区。
     ✅ 高端自住客：对户型、品质要求较高，能接受高总价。
     ❌ 刚需购房者：单价及面积段门槛较高，不适合预算有限的买家。 

     五、总结与建议
     建总·乌山梧桐序 优势在于 地段稀缺、配套成熟、户型改善，适合高端自住客户。但需注意 价格偏高、学区不确定 等问题。 

     建议：
     若预算充足且看重主城核心地段，可重点关注。
     对比周边竞品（如国贸天琴湾、融信海月江潮），综合性价比后再决策。
     关注2025年官方价格公示及学区划片政策。 

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