2025年9月12日晚，福州晋安区鼓山镇的榕发城启未来项目开盘现场人潮涌动，售楼部座无虚席，被誉为本年度福州楼市最壮观的开盘场面。这一现象背后究竟是真实的市场热情，还是精心策划的营销表演？让我们来盘点下榕发城启未来这盛况背后的真实原因吧。
     项目基本面分析

      开发商实力
      榕发城启未来是由福建省榕发筑地建设发展有限公司开发，隶属于福州建发集团，是福州本土实力雄厚的国有企业。榕发置业在福州市场有着丰富的开发经验，此前开发的《榕发观湖郡》凭借优于当时市场的产品设计，成为2022-2023年度的热销楼盘；《榕发悦乐郡》则以其精良的装修标准，获得较好的市场评价；这些成功案例为榕发品牌积累了一定的市场信任度。
      项目规划与产品设计
      榕发置业于2024年8月30日以底价4.29亿元竞得该地块（宗地2024-31号），楼面价9712元/㎡。
      项目总用地20078平方米约30亩，总建筑面积约62058.9㎡，建筑密度：28.25%，景观面积约6023.4㎡。
      1栋8层洋房、2栋11层小高层、3栋24-25层高层住宅，总计396户。
      物业由福州市城市智慧物业有限公司负责，物业费5元/㎡处于合理区间。
      车位471个，户车比约1:1.18，满足现代家庭停车需求。
      容积率仅2.2，远低于市场常见的3.0以上，属市中心难得低密住宅。
      约30米超大楼间距，保障采光通风效果，私密性强，人均绿化面积大，休闲空间充足，在二手交易市场保 值增值能力强。这种高低配的设计最大程度上保证了社区的生活品质，同时满足不同客群的居住需求。
      新规户型高得房率：
      榕发城启未来的新规户型，高赠送率，户型套内得房率超过90%，部分甚至超100%，领跑福州东区板块，这一突破性设计彻底改变了传统商品房的使用效率痛点。

      89㎡三房户型：均价在228万根据楼层高低略由不同
      该户型"三开间朝南+双明卫"的设计。面宽达到惊人的9.6米，配备7.2米宽景阳台，主卧开间3.7米，次卧面宽3.2米，厨房面积达6.8㎡，卫生间实现干湿分离。所有房间均无浪费面积，走廊空间被优化到极致。
      110㎡三房户型：均价在258万根据楼层高低略由不同
      4室内2厅2卫的设计，保证每个房间的独立性。餐厅面宽3.6米，客厅开间4.2米，双阳台设计总长度8.4米。主卧套房面积达18㎡，配备独立卫生间，次卧面积均在12㎡以上。
     115㎡户型：均价在270万根据楼层高低略由不同
     在110㎡基础上进一步优化，增加了一个6.8㎡的多功能空间，可用作书房、茶室或儿童游戏区。厨房采用中西双厨设计，配备3.6米操作台面。
      125㎡四房户型：100%得房率，均价在293万根据楼层高低略由不同
      "四房两厅三卫"的豪华配置。双套房设计，主卧面宽4.2米，配备步入式衣帽间和豪华明卫；次主卧面宽3.6米，同样配备独立卫浴。客厅面宽4.8米，与7.8米景观阳台相连，形成超过30㎡的豪华厅区。
      100%得房率的意义不仅在于数字本身，更在于对居住价值的重新定义。以23500元/㎡的均价计算，传统项目实际使用面积单价约29375元/㎡（按80%得房率），而榕发城启未来的实际使用面积平均单价就是23500元/㎡，相当于为购房者节省了约25%的购房成本。实际的价格会根据楼层高度略有不同，详细的一房一价可上有房子房产网查询。

      四通八达的交通网络
      项目步行约30米即达2号线地铁上洋站，真正实现地铁入户，3站到达紫阳站，5站抵达鼓楼核心南门兜（可步行至五一广场、协和医院、妇幼医院）；1站换乘1号线直达东街口（三坊七巷）。前屿站一站换乘4号线，往北3站到东二环泰禾，往南2站达台江金融街万达，便捷通达全城商业热点。经实测，从项目出发30分钟内可抵达福州大部分核心区域。地铁不仅提升了出行效率，更对板块价值有显著提振作用。历史数据显示，地铁开通后周边物业价值普遍有15-25%的提升空间，使项目兼具居住舒适性与资产增值潜力。

      商业配套：全能生活圈

      步行约300米即达福建省首家宜家综合体，商业面积约11万方，是全球第34家宜家商场。开车约10分钟即可到达金融街万达广场、世欧广场、东二环泰禾广场三大商业综合体，商业总面积超80万㎡，满足衣食住行全需求。三公里范围内还有福兴经济开发区、金融街CBD等产业聚集区，潜在租赁需求旺盛。

      自建商业配套：规划约1500㎡商业街区，拟引入便利店、生鲜超市、药店、咖啡店等生活配套，足不出社区就能实现一站式购物，便捷生活无需远行。
       教育置业双优解：低成本享头部学区

       学区实力硬核
       项目明确划片鼓山苑小学+格致中学鼓山校区，这一组合堪称晋安区的教育王牌。格致中学鼓山校区初中部教学水平位居晋安前列，2024年老九所录取率约20%，教学成绩可对标杨桥中学、金山中学等传统名校，为子女教育提供了坚实保障。鼓山苑小学作为省级示范小学，教学质量和师资力量都处于区域领先水平。

       相比同级别学区新房，如华润中寰悦府（4万+）、左海金山文萃（3.3万+），榕发珹启未来以23500元/㎡的均价实现了更低成本享受优质教育的目标。以购买100㎡户型计算，总价相差近百万元，这笔资金可完全覆盖孩子从小学到高中的教育培养费用，助力打造精英式教育体系。

       两所学校距离项目均保持在500-800米的合理范围内，既避免了紧挨学校带来的噪音影响，又实现了举步即达的便利性。这个距离恰好处于"黄金接送圈"内，大大减轻了家长接送负担，同时也培养了孩子的独立能力。
      结论

      榕发珹启未来的开盘盛况是真实市场反应的体现，其革命性的超高得房率设计重新定义了住宅价值标准。这种创新不仅体现了开发商的产品研发实力，更实实在在地为购房者创造了超额价值。结合项目的地理位置、配套设施和价格策略，其受到市场热捧具有充分的合理性。

       然而，购房者仍需保持理性，100%得房率虽然提升了空间效率，但仍需综合考虑个人实际需求和经济承受能力。建议购房者实地考察样板间，详细了解空间布局和居住体验，做出符合自身需求的选择。毕竟，好的产品也需要与个人生活方式相匹配，才能发挥其最大价值。

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