在福州火车站北侧，一个由国企开发的住宅项目正在拔地而起，关于它的争议与期待，成为当地购房者热议的话题。建总云璟未来位于晋安新店板块，由国企福州建总集团开发，旨在打造“璟”系开山之作。

     该项目规划6栋22～27层高层住宅，总建筑面积约8.63万平方米，将提供650户住宅。
     01 项目基础与地段

     建总云璟未来项目备案名为“建总云璟轩”，地处晋安新店镇，位于秀峰路与厦坊路交叉口附近。

     从地理位置上看，项目处于鼓楼与晋安的交界地带，邻近福州火车站和北二环，属于火车站周边综合开发区域。

     项目占地面积为34.94亩（约23292平方米），规划容积率在1.0以上、2.7以下，建筑密度不超30%，绿地率30%以上。这些指标决定了项目的建筑规模和环境品质。

     项目规划有2层联体地下室。此外，根据规划要求，项目地块的土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。
     02 开发商与建设进展

     建总云璟未来的开发商是福州建总集团（全称为福州市建设发展集团有限公司）。项目由福建省榕圣建设发展有限公司具体负责开发，该公司在2022年9月以7.94亿元竞得项目地块，楼面地价为12626元/平方米。

     福州建总集团是福州地方国企，这种背景在当前房地产市场环境下，常被认为意味着更高的交付保障和更低的烂尾风险。

     不过，有分析指出，相比部分头部民营房企，建总集团在产品设计、物业服务等方面创新可能相对不足。

     项目建设正在稳步推进。2024年12月，项目的1号楼完成主体结构封顶，该楼栋地上22层，地下1层，标准层高2.9米。项目计划于2025年10月30日竣工。
     03 项目规划与户型设计

     建总云璟未来规划为6栋住宅楼，户型建筑面积从79平方米到127平方米不等。

     户型设计注重功能性，覆盖了二至四房，得房率约78%-80%。这种设计旨在满足刚需及刚改家庭的基本居住需求。

     项目中比较有特色的户型包括79平方米的三房两厅一卫，以及127平方米的四房设计。项目在户型设计上普遍采用全明设计、动静分区明确的布局思路。

     不过，也有评测指出，项目户型在设计创新方面可能略显不足，例如79平方米的三房中部分次卧面积较为局促，仅6-8平方米。同时，项目缺乏横厅、宽阳台等当下流行的设计亮点。
     04 价格与销售信息

     建总云璟未来的销售均价约为23000元/平方米。按照这个价格计算，项目总价范围约在179万至307.5万元之间。

    项目已于2024年7月25日开盘，目前处于在售状态。相对于福州主城区约2.6万元/平方米的均价，建总云璟未来的价格定位较为亲民。

     这种定价策略使其对预算有限的刚需群体具有一定吸引力，尤其是79平方米户型总价约180万元起，购房门槛相对较低。

     项目周边竞品如绿城柳岸晓风等均价约25000元/平方米以上，而建总云璟未来23000元/平方米的均价在五四北板块属于中等偏上水平，体现了地段现状与产品定位的匹配。
    05 教育资源与学区划片

    教育配套是建总云璟未来最受关注的方面之一。根据最新的信息，项目周边覆盖多所优质学校，但需注意的是，具体划片范围需以教育局最终公布的政策为准。

    有资料显示，项目周边的教育资源包括屏山小学（省示范）、侨园小学，以及屏东中学（屏北分校）、福州七中等，形成了K12教育闭环。

    然而，也有信息指出，项目的划片学校为新店中心小学，中学为秀山中学，这两所学校均属于区二流学校，优质学区资源有所缺失。

    在福州优质教育资源紧张的背景下，该项目难以划入顶尖学区范畴。对学区有硬性要求的家庭，需要重点考察现有划片学校的实际口碑和教学质量。
    06 交通与配套设施

     建总云璟未来的交通条件呈现出“依赖主干道，地铁是短板”的特点。项目邻近福飞北路、秀峰路等主干道，自驾 可快速连接五四北、鼓楼核心区，通勤效率较高。

     在地铁方面，项目距最近的地铁1号线秀山站约2.5公里，需换乘接驳，对依赖地铁出行的群体不够便利。项目宣传中提及的规划中的地铁5号线延伸段“新店站”存在较大不确定性，该线路尚未获得最终批复，也未启动实质性建设。

     商业配套方面，项目周边2公里内涵盖五四北泰禾广场、金城商业中心等，能够满足购物、餐饮需求。生态资源方面，项目邻近罗汉山公园、古城遗址公园，为居民提供了休闲场所。
     07 竞品对比与市场定位

     建总云璟未来在五四北板块面临着激烈的市场竞争。周边竞品项目包括绿城桂语映月、保利和光尘樾等，这些项目在产品力方面可能更胜一筹。

     与周边项目相比，建总云璟未来的核心竞争力在于：低总价门槛（特别是79平方米三房户型），国企背景带来的交付保障，以及相对成熟的周边配套。

     项目的目标客群主要包括：预算有限、注重通勤便利的刚需购房者；对开发商品牌敏感度低、优先考虑交付安全的群体。
     08 潜在风险与购房建议

     交房时间方面，目前信息显示项目计划于2025年10月30日竣工，而另一处信息则显示交房时间是2026年6月30日，毛坯交付。购房者需以合同约定为准，并关注具体购买楼栋的施工进度。

     主要风险包括：规划地铁的高度不确定性；周边城市界面和环境有待提升；学区资源预期需降低；部分楼栋可能存在高压线视觉影响。

     对于购房者，建议务必亲自前往售楼部及周边实地勘察，感受交通、环境、噪音等实际情况；将地铁视为远期规划，不以地铁作为购房决策的主要依据。

     若对高压线有强烈忌讳，应优先选择远离高压线的楼栋和楼层；明确了解当前划片学校情况，管理好学区预期。

     建总云璟未来北侧，面积约23.47亩的云璟汇商业地块即将全面动工，将涵盖酒店、餐饮等多元业态。

     建总云璟未来的轮廓正逐渐清晰——它像一个权衡了价格、地段与风险的现实选择，而非一个充满梦幻规划的空中楼阁。

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