流花溪公园沿线的工地上，远处乌龙江波光粼粼，这座容积率仅1.2的低密墅区正缓缓揭开神秘面纱，成为福州三环内稀缺的居住藏品。

    夜幕降临，流花溪水静静流淌，远处乌龙江的波光与飞凤山的轮廓构成一幅天然画卷。这里正缓缓矗立起福州近年来最受瞩目的高端住宅项目——建总雍玺湾。

    今年9月，当首批商品房预售许可证刚刚获批，这个楼盘的看房门槛已从最初的500万飙升至令人瞩目的 1000万验资，创下福州楼市的罕见记录。
    01 项目核心，福州三环内容积率1.2的绝版土地

    建总雍玺湾的土地故事始于一场激烈的竞拍。福州建总地产有限公司经过38轮竞标，最终以3.99亿元拿下了这块位于仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧的宝地。

    该地块成交楼面价约14163元/平方米。但其真正价值不在于价格，而在于其1.2的极低容积率。

    自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低容积率住宅用地已近乎绝版。

    容积率1.2意味着什么？这意味着更宽松的建筑布局，更低的建筑密度，更大的绿化空间和更佳的居住舒适度。

    近十年来，福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，其中70年产权的更是仅剩2幅。这种土地稀缺性，直接奠定了项目无可复制的高价值基础。
    02 产品体系，从绝版联排到舒适洋房的多重选择

    建总雍玺湾精心规划了联排别墅、洋房和小高层三种产品类型，以满足不同高端客群的差异化需求。

    其中最受瞩目的是其“独院产品——联排别墅，建筑面积267-270平方米，备案均价高达75000元/平方米。

    这类产品在福州主城区已近乎绝版，其价值不仅体现在建筑面积上，实际使用面积可达800-1300平方米，远超同等面积的普通住宅。

    相比常见的大平层，真正的独院产品提供了 “一栋一家族，一栋一领地” 的独立私密感。

    除了引人注目的独院产品，项目的洋房产品也颇具特色。1号楼为8层洋房，一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。
    03 价格门槛，千万验资背后的价值逻辑

    建总雍玺湾的价格体系清晰反映了其产品稀缺性和高端定位。

    联排别墅总价在2003-2027万/套之间，与市中心顶级江景大平层持平。洋房产品的整体取证均价为29998元/平方米，而小高层的整体取证均价则为28038元/平方米。

    如此高昂的价格是否物有所值？从几个维度来看，项目确实有其独特价值主张。

    土地稀缺性是首要因素。随着厦门已发布相关征求意见稿，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型。

    建总雍玺湾的联排别墅，很可能成为福州主城区政策全面收紧前的最后收藏机会。
    04 教育资源，明确划片仓山区实验小学

    对于高端客群而言，教育资源是购房决策中的关键考量。根据土地出让规定，建总雍玺湾住宅明确划片为仓山区实验小学流花溪分校。

    这意味着业主子女可以入读这所优质小学，解决了高端客群最为关注的教育配套问题。

    2025年福州市教育局关于义务教育学校招生工作的通知强调，要坚持免试就近入学原则。

    在相对均衡的教育资源配置区域，继续完善公办学校单校划片入学政策。建总雍玺湾的划片优势在此政策背景下更显珍贵。

    05 综合配套，三重生态资源与成熟生活圈

    项目所在的奥体板块已发展成熟，拥有 “一河一江一山” 三重立体生态资源，即流花溪、乌龙江和飞凤山。

    商业配套方面，恒荣星光里、阳光天地、金山万达等商圈均可满足高端生活需求。

    交通便利性也是项目的一大亮点。地铁5号线已运营，未来规划双地铁交汇。

    周边直线3公里范围内有5个地铁站，最近的是东岭站。同时，直线1公里内有11个公交站，距离最近的透浦村站仅有152米，公共交通极为便捷。

    医疗资源方面，楼盘周边3公里范围内有6个一级及以上医院，其中福建医科大学附属第一医院奥体院区距离楼盘2.7公里。
    06 品牌实力，国企开发商与匠心设计

    建总雍玺湾由福州建总地产有限公司开发，这是一家具有国企背景的房地产开发企业。

    在项目规划上，建总雍玺湾体现了极高的标准。该项目总投资6亿元，其中建安造价约2.01亿元。

    项目在建筑品质上投入较高，采用干挂石材外立面等高端建筑工艺。

    社区大门打造了近50米法式门庭，中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱。

    园林设计灵感来源于卢浮宫，以 “横三竖五” 的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息融合。
    07 户型特色，从功能分区到空间尺度

    建总雍玺湾的主力户型面积在128-148平方米之间，适合改善型家庭。

    洋房产品为一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。

     虽然没有详细的户型图公开，但从产品定位来看，项目户型设计应充分考虑高端客群对空间尺度、功能分区和景观视野的需求。

    对于联排别墅产品，虽然建筑面积约为268平方米，但通过巧妙的立体空间设计，实际使用面积可达800-1300平方米。

    这种高得房率带来的空间自由度，是任何大平层都无法比拟的，满足了高净值家庭对私密性、自主性和多功能生活场景的需求。

    站在流花溪公园沿线的项目现场，这座由福州建总开发的低密墅区已初现轮廓。联排别墅的灯火将陆续点亮，照亮福州塔尖人群的私密天地。

     这里将成为他们远离城市喧嚣的栖息地，也是见证家族传承的永恒资产。随着别墅用地政策持续收紧，这种1.2容积率的居住藏品将随时间推移而越发珍贵。

     在福州改善型产品扎堆的市场中，建总雍玺湾以“独院”产品形态实现了差异化竞争，成为2025年福州楼市中最值得关注的高端住宅项目之一。

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