站在流花溪公园沿线的项目工地上，远处乌龙江的波光和飞凤山的轮廓构成一幅天然画卷，这里即将矗立起福州三环内近乎绝版的低密墅区。今年9月，建总雍玺湾首批商品房预售许可证刚刚获批，看房门槛已从最初的500万飙升至1000万验资。

      这个由福州建总地产有限公司开发的楼盘位于仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧，总建筑面积46132.42平方米，规划为多层住宅和小高层住宅，却因其容积率仅1.2的土地属性，在主城区掀起一阵抢购风潮。
      01 项目定位

      建总雍玺湾坐落在福州市仓山区流花溪公园沿线，南眺乌龙江，东望飞凤山。

      项目地块是福州建总地产有限公司经过38轮竞拍以3.99亿元拿下，成交楼面价约14163元/㎡。

      这块土地最珍贵的特质是其容积率上限仅为1.2，自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低容积率住宅用地极为罕见。

      02 稀缺产品

      建总雍玺湾规划为联排别墅、洋房和小高层三种产品类型，满足不同高端客群的需求。

      其中最受关注的是其“独院”产品——联排别墅，建筑面积267-270㎡，备案均价高达75000元/㎡。

      这类产品在福州主城区已近乎绝版，其价值不仅体现在建筑面积上，实际使用面积可达800-1300㎡，远超同等面积的普通住宅。
      03 价格体系

      建总雍玺湾的价格定位清晰反映了其产品稀缺性和高端定位。

      联排别墅总价在2003-2027万/套之间，与市中心顶级江景大平层持平。而洋房价格则高于五四北等区域的洋房项目，但低于市中心地段的洋房价格。

      04 教育资源

      根据土地出让规定，建总雍玺湾住宅明确划片为仓山区实验小学流花溪分校。

      这意味着业主子女可以入读这所优质小学，解决了高端客群最为关注的教育配套问题。

       05 周边配套

      项目所在的奥体板块已发展成熟，拥有 “一河一江一山”三重立体生态资源，即流花溪、乌龙江和飞凤山。

      商业配套方面，恒荣星光里、阳光天地、金山万达等商圈均可满足高端生活需求。交通上，地铁5号线已运营，未来规划双地铁交汇。
       06 开发商与设计

       建总雍玺湾由福州建总地产有限公司开发，这是一家具有国企背景的房地产开发企业。

       项目在建筑品质上投入较高，采用干挂石材外立面等高端建筑工艺。社区大门打造了近50米法式门庭，中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱。

      园林设计灵感来源于卢浮宫，以“横三竖五”的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息融合。
      07 户型特色

      建总雍玺湾的主力户型面积在128-148㎡之间，适合改善型家庭。

      洋房产品为一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。

      虽然搜索结果中未提供详细的户型图，但从产品定位来看，项目户型设计应充分考虑高端客群对空间尺度、功能分区和景观视野的需求。

      项目售楼处24小时电话显示为400-108-1003，但更引人注目的是看房需验资千万的高门槛。

      随着厦门已发布相关征求意见稿，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型。建总雍玺湾的联排别墅，很可能成为福州主城区政策全面收紧前的最后收藏机会。

      夜幕降临，流花溪水静静流淌，未来这里的灯火将照亮福州塔尖人群的私密天地。

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