千万验资门槛，法式庄园门庭，在福州三环内这处容积率仅1.2的土地上，一座划片名校的传奇住区正重新定义城市精英的生活方式。

       清晨的阳光透过流花溪公园的树叶洒在石板路上，建总雍玺湾庄严的法式建筑轮廓在水光映照下若隐若现。

       这座位于福州仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧的高端住宅项目，已取得建设工程规划许可证并获预售许可。项目占地23477平方米，总建筑面积约46132.42平方米，容积率控制在1.2。

      在这个容积率普遍高于2.0的时代，雍玺湾以三环内稀有的低密度地块，悄然占据福州豪宅市场的焦点位置。
       01 教育配套，名校划片下的未来规划

       对于关注子女教育的家庭而言，建总雍玺湾拥有一大亮点——项目明确划片福州市仓山区实验小学教育集团流花溪分校。

      据土地出让公告的约定，宗地2024-38号（住）划片小学确为这所优质学校。这一教育资源为业主家庭解决了子女入学的后顾之忧，成为项目的重要附加值。

      项目所在的金山片区教育资源丰富，在仓山区属中上水平。3公里范围内有45所幼儿园、37所小学和18所中学，形成了完善的教育生态圈。

      这意味着业主无需为了别墅的静谧远离城市资源，也不必为了教育配套而牺牲生活品质。
      02 户型设计，立体生活的空间革命

      建总雍玺湾提供的产品类型丰富多样，满足不同客群的品质居住需求。项目规划包含13栋建筑，包括9层小高层、14层高层及独院产品。

     项目推出的产品形态丰富，涵盖了联排别墅、洋房和小高层等多种类型。

     联排别墅面积267-270㎡，在福州主城区是近乎绝版的产品形态。引人注目的是，联排别墅的实际使用面积可达800-1300㎡。

      建筑面积约268㎡的独院产品，其高得房率带来的空间自由度，是任何大平层都无法比拟的。

      户型设计方面，项目推出了272平方米的四层大宅，设计为7室3厅8卫2厨的豪华布局。此类户型评分高达9分，其中基础测评满分，空间测评8.5分，采光通风8分，展现了出色的产品力。
      03 价格解析，从百万到千万的多元选择

      建总雍玺湾的价格区间跨度较大，反映其产品多样性。根据福州市不动产登记交易平台披露的信息，项目最高单价达到7.5万元/平方米。

      如7#楼102复式和17#楼102复式，总价分别达2026.65万元和2008.13万元。同时也有单价2.66万元/平方米的房源，如3#楼103单元，总价341.15万元。

      如此大的价格区间既有面向高端改善客户的豪华复式产品，也有适合一般改善需求的品质住宅。

      整体均价约3万元/㎡，主打128-555㎡大户型，总价约400万起。

      根据公开资料整理，项目地块为福州宗地2024-38号，占地35.22亩，容积率≤1.2，2024年9月由福州建总地产以3.99亿元竞得，成交楼面价1.42万元/平方米。

     04 开发商实力，国企背景的交付保障

      建总雍玺湾的开发商是福州建总地产有限公司，是根正苗红的福州本土国企。

      这意味着项目的资金链和交付保障性相对较高，在当前房地产市场环境下，“国企”二字本身就是一块金字招牌，能极大程度上消除购房者对“烂尾”的担忧。

      该公司在福州开发多个项目，如梧桐公馆、瑞璟轩等，显示出良好的开发能力和市场口碑。

      在项目管理方面，公司选择了福州市建筑设计院有限责任公司联合上海联创设计集团股份有限公司、福州诺成工程项目管理有限公司作为全过程工程咨询单位，确保项目从设计到施工的全过程品质控制。

      近年来，建总地产深耕大金山板块，目前已在片区拿地开发多个项目，包括建总流花溪（一期/二期/三期）、建总瑞璟轩、建总雍玺湾、建总宸玺台等。
      05 项目进度与稀缺价值，十年一遇的绝版机遇

      建总雍玺湾已于2025年4月3日取得建设工程规划许可证。随后于2025年9月25日获得预售许可证。目前项目正在积极推进建设过程中。

      关于交房时间，参考信息显示为2027年4月30日。

       该项目的最大亮点在于其容积率仅1.2的低密度地块。自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低密度住宅用地变得极为罕见。

       数据显示，近十年福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，而70年产权的更是仅剩2幅。这种土地稀缺性直接奠定了项目的高价值基础。

       政策窗口期正在关闭。厦门已发布《商品住宅项目规划管理规则（征求意见稿）》，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型。

        这意味着像雍玺湾这类低容积率产品，极有可能成为政策全面收紧前的最后机会。

        联排别墅实际使用面积可达800-1300㎡的空间，是业主与家人享受“立体生活”的奢侈特权。

       清晨在私家花园散步，午后在下沉庭院会客，三代同堂却各有天地。生态方面，项目与流花溪公园为邻，东望飞凤山公园，距离乌龙江湿地公园也仅400米，坐拥“一河一江一山”三重立体生态资源。

      在厦门已率先收紧别墅类产品审批，福州跟进类似政策或许只是时间问题的当下，建总·雍玺湾的23套独院产品，很可能成为政策全面收紧前的最后窗口。

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